Cedolare secca al 21% sui negozi: come potrebbe cambiare la tassazione degli affitti commerciali

Per chi affitta una bottega l'imposta potrebbe scendere da oltre il 33% a una tassa piatta del 21%: l'ipotesi allo studio per la prossima legge di Bilancio

Molti proprietari di piccoli locali commerciali — un bar, una merceria, un parrucchiere sotto casa — pagano oggi sulle rendite da affitto imposte pesanti: il canone si somma a stipendio o pensione, fa salire lo scaglione e porta l'aliquota al 33% e oltre. In tanti, per questo, tengono i locali chiusi invece di affittarli.

Può convenire davvero rimettere sul mercato un negozio vuoto, o le tasse rendono tutto svantaggioso? È la domanda a cui il Governo starebbe provando a rispondere: allo studio per la legge di Bilancio 2027 c'è un'ipotesi di cedolare secca al 21% sugli affitti dei piccoli locali commerciali.

L'idea è stata rilanciata dal viceministro dell'Economia Maurizio Leo nell'incontro del 14 settembre con Confcommercio, e mira a salvare le botteghe di quartiere dalla chiusura. Attenzione però: per ora si tratta di un'ipotesi di lavoro, non di una norma approvata.

Chi potrebbe beneficiare della tassa piatta

Secondo lo schema discusso, il regime agevolato sarebbe riservato alle persone fisiche proprietarie di immobili della categoria catastale C/1 — negozi e botteghe — affittati a inquilini che svolgono attività d'impresa, artigianale o professionale. La scelta avverrebbe alla registrazione del contratto e da quel momento l'imposta sarebbe una _flat_ del 21% che sostituisce in un colpo solo IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e bollo.

Il vantaggio è la separazione: il reddito del negozio non si somma più agli altri redditi del proprietario e non li fa salire di scaglione. Confedilizia e FIMAA Confcommercio chiedono la misura da tempo, convinte che possa riportare sul mercato locali oggi sfitti e frenare lo spopolamento commerciale dei centri storici.

I paletti: metrature ridotte e solo nuovi contratti

Il costo stimato per le casse dello Stato è di circa 170 milioni di euro l'anno: in Italia esistono circa 1,5 milioni di negozi C/1 intestati a privati, con superficie media di 66 metri quadri. Per contenere la spesa, il tetto di superficie dovrebbe scendere nettamente rispetto ai 600 metri quadri della sperimentazione del 2019 (articolo 1, comma 59, legge 145/2018): le ipotesi circolate parlano di 250-300 metri quadri, soglia che comprende la gran parte delle botteghe esclude la grande distribuzione.

Secondo paletto: la cedolare varrebbe solo per i nuovi contratti firmati dal 2027, non per quelli in corso, con l'obiettivo dichiarato di spingere i proprietari ad affittare i locali vuoti. Restano aperte poi le posizioni delle associazioni: Confcommercio vorrebbe legare il beneficio fiscale a una riduzione del canone concordata con l'inquilino, perché parte del risparmio arrivi anche ai commercianti; il Governo sembra puntare invece su un effetto spontaneo sull'offerta.

Il nodo aperto: inquilino società e la decisione delle Sezioni Unite

C'è anche un capitolo giudiziario che condizionerà la norma definitiva. Per la cedolare secca sulle abitazioni (articolo 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23), l'Agenzia delle Entrate nega da sempre l'opzione quando l'inquilino è una società o un professionista — ad esempio un'azienda che affitta un appartamento per i propri dipendenti. La Cassazione, con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024, seguita dalle ordinanze n. 12076 e n. 12079 del 2025, ha detto il contrario: l'esclusione riguarda solo il proprietario che affitta nell'esercizio di un'impresa, mentre la natura dell'inquilino è irrilevante.

Il contrasto non è ancora chiuso: con l'ordinanza interlocutoria n. 30016 del 13 novembre 2025 la stessa Cassazione ha rimesso la questione alle Sezioni Unite, la cui udienza si è tenuta a inizio luglio 2025. La decisione, attesa, definirà una volta per tutte chi può essere inquilino in un contratto a tassa piatta — e verrà letta con attenzione anche per la nuova cedolare sui negozi.

Cosa significa per i consumatori e le piccole imprese

• Proprietari di botteghe: se la misura diventerà legge, conviverà con la scelta del regime ordinario; conviene valutare la situazione fiscale complessiva prima di optare.
• Commercianti in cerca di locale: la misura riguarda solo i contratti nuovi: per il 2026 nessuna novità, i contratti si firmano con le regole attuali.
• Attenzione alle proposte "anticipate": finché la legge non è pubblicata in Gazzetta Ufficiale, nessun beneficio è applicabile; diffidare di chi promette vantaggi immediati.
• Conservare i documenti del contratto (registrazione, canoni, spese): serviranno in ogni scenario, ordinario o agevolato.

Cosa fare

Per ora nulla cambia: gli affitti commerciali si tassano con le regole ordinarie. Chi ha un locale vuoto o un contratto in scadenza può comunque agire subito: valutare il canone, verificare la registrazione e conservare ogni documentazione. Quando il testo della Manovra sarà noto, sarà il momento di ricalcolare i numeri — con l'aiuto di un professionista se la situazione patrimoniale non è semplice.

Conclusione

La cedolare al 21% sui negozi è un'ipotesi seria ma non ancora norma: i dettagli (superficie, contratti ammessi, coperture) si decideranno in Parlamento. Nel frattempo, la certezza resta una: locali ben documentati e contratti regolari sono la migliore posizione di partenza in qualsiasi scenario fiscale.

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